P&P 멘토링 클래스 7기 수료

  안녕하세요. 실물4조의 조장 로유입니다. 이번 P&P 멘토링 클래스를 통해서 부동산금융업계의 전반적인 현황 및 가상의 프로젝트를 진행해볼 수 있어서 매우 유익한 시간이었습니다. 개인적으로는 건축을 전공하는 입장에서 부동산금융업에 대한 궁금증을 많이 해소할 수 있는 계기였습니다. 그리고 이 이후부터는 조금 더 깊게 알아보고자 합니다.

1. P&P에 가입하게된 계기

저는 건축을 전공하고 있습니다. 당연히 처음에는 훌륭한 건축가가 되는 것이 꿈이었습니다. 그렇지만 공부를 하고 실제 필드에서 뛰는 분들을 만나보며, 또 건축사사무소에서 인턴까지 해본 결과 한국에서 건축가가되는 길은 너무 험난하고 고된 길이라는 사실을 깨달았습니다. 그렇지만 흔히 '탈건' 으로 일컬어지는 건축계를 떠나는 방법을 택하고 싶지는 않았습니다. 그러던 중에 '건축기획' 이라는 수업을 통해서 부동산금융업계가 있다는 사실을 알게 되었습니다. 공부를 하다보니 건축을 완전히 떠나지 않으면서도 건축을 할 수 있는 신기한 분야라는 생각과 호기심이 들었고 인터넷에서 정보를 모으던 중 P&P 를 발견하게 되어 가입했고 멘토링 클래스까지 수강하게 되었습니다.

2. 멘토링 클래스

멘토링 클래스의 커리큘럼을 통해서 부동산금융업 각 분야에 계신 분들이 실제로 어떤 일을 어떻게 하고 계신지 개략적으로 파악할 수 있어서 매우 좋았습니다. 컨설팅, PM, AM, 개발등등 다양한 분야에 대한 다양한 지식 그리고 각 분야가 어떤 능력을 요구하는지 알 수 있어서 매우 뜻 깊은 시간이었습니다. 가장 기억에 남는 강의는 7주차의 이지스 자산운용의 윤정규 이사님의 강의입니다. 특히 마지막에 들려주셨던 말씀중에 거리에서 항상 건물만 보고 다닌다고 하셨는데 건축학도로서 매우 큰 공감이 갔었습니다. 다만 저는 건물을 바라볼 때 기능적, 미적인 측면에서 바라보았지만 이사님은 경제적 측면에서 바라보셔서 묘한 이질감도 같이 느꼈습니다. 그 말씀을 듣고 이제는 건물을 보는 시각을 바꿔보아야겠다는 생각을 가지게 되었습니다. :D

3. 가상 프로젝트 - 팀 구성

멘토링 클래스를 시작하면서 제일 관심이 갔었던 부분이 가상 프로젝트입니다. 비록 가상의 프로젝트이지만 간접경험을 해봄으로서 이 업계에 대해 많은 것을 파악할 수 있다고 생각했고 실제로 많은 것을 알 수 있는 소중한 시간이었습니다. 그리고 이 프로젝트를 통해서 정말 좋은 사람들과 여러 선배님들을 만날 수 있었던 기회였기에 더욱 더 값진 시간이었습니다.

저는 학교에서 수강했던 '건축기획' 수업에서 교수님께 이 분야는 다양한 시각이 서로 얽혀야 좋은 결론이 나온다는 이야기를 들었습니다. 그리고 저도 그 말씀에 동의했고 실제로 팀플도 서로의 백그라운드가 안겹치게 구성해서 진행했었던 기억이 있습니다. 이번 가상 프로젝트에서도 학교에서의 경험을 가지고 최대한 다양한 백그라운드를 가진 사람들과 작업해보고 싶었습니다.

그래서 가상 프로젝트의 조묶음이 어떻게 편성되는지 파악했습니다. 지난 기수의 게시판을 훑어보니 같은 학교, 같은 전공을 가진 분들로 조가 형성되어져 있기에 가만히 있으면 비슷한 생각, 비슷한 배경을 가진 사람들을 만날 것이라는 생각이 들었습니다. 이것은 제가 원하던 방향이 아니었습니다. 그래서 범부동산학과에 소속된 분들께 개인적으로 연락을 드렸었고, 그 결과 다양한 전공을 가지고 가진 분들로 팀을 꾸릴 수 있었습니다. 최종적으로 건축계열 3명, 부동산계열 4명, 도시계열 2명, 상경계열 1명으로 팀원을 꾸릴 수 있었습니다. 밑에 프로젝트 완성 과정에 대해 쓸 때 다시 언급하겠지만 이렇게 팀이 꾸려지니 하나의 주제에 대해서 다양한 시각과 의견을 주고받을 수 있는 시간이 만들어졌었습니다. 이 부분에 대해서는 저희 팀원 모두가 놀랐던 기억이 떠오르네요.

3-2. 가상 프로젝트 - 주제 선정 및 브레인스토밍

실물팀에게는 5가지 주제가 있었습니다. 저희는 그 중에서 '오피스 매입을 위한 펀드 및 리츠' 를 선택했습니다. 선정 이유는 팀원의 과반수 이상이 위의 주제를 원했기 때문입니다.

다음은 어떤 빌딩을 선정할지 고심했습니다. 우선 저희는 각자 1개의 빌딩에 대해 심도있게 조사한 뒤, 각자가 조사한 자료를 토대로 의견을 교환하는 시간을 가졌고 최종적으로 을지로입구역에 위치한 B급 빌딩인 '오푸스11' 로 선정했습니다. 결정에 가장 큰 요인은 3가지 정도입니다. 

• 우선 저희는 가치를 높일 수 있는 여지가 있는 빌딩을 찾고 싶었습니다. 다양한 시도를 해볼 수 있으이라고 생각했기 때문입니다. 그래서 프라임급 빌딩, A급 빌딩을 제외하고 리서치를 진행했었습니다. 
• 두번째로는 건물 가운데 공공에 개방된 층이 존재했습니다. 알아보니 이 건물이 있는 토지에는 원래 빌딩을 세울 수 없었는데 허가를 내주는 조건으로 10층에 '하늘공원' 을 조성해 공공에게 개방하는 것이었습니다. 그렇지만 실제로는 그냥 방치된 공간이었기 때문에 개선의 여지가 매우 많았습니다. 이런 점이 매력적이었습니다. 
• 마지막으로 입지 및 교통의 연계성입니다. 이 빌딩은 을지로입구역에 붙어있는 다른 빌딩과는 다르게 직접적인 출입구가 역사에 연결되어 있지 않습니다. 다만 빌딩쪽으로 구멍? 아닌 구멍이 뚤려있었는데 그곳은 이미 좌판으로 도배가 되어서 지나다니기 껄끄러운 공간이었습니다. 만약 여기에 직접적으로 연결할 수 있다면 을지로 입구역에 연결된 다른 빌딩들과 하나의 권역으로 묶을 수 있다고 보았습니다. 마치 거대한 쇼핑몰처럼 말이죠. 

그리고 빌딩의 가치를 높이는 수단중 하나인 임차인 교체 전략에 대해 자유로운 토론을 했습니다. 이때 각자가 가지고 있는 다양한 전공지식과 관심사에 따라서 정말 다양한 의견이 나왔었습니다. 리테일을 2-3층까지 늘려서 임대료 수입을 높일 수는 없을까? 그럼 어떻게 사람의 동선을 내부로 끌어들일까? 전통적인 호텔산업이 CBD에서 경쟁력이 있을까? 과연 대기업 임차인을 유치해 안정적인 임대료 수입만 확보는 것으로 우리의 프로젝트를 끝내는 것이 좋을까? 그럼 대기업 임차인이 B급 빌딩에 올까? 빌딩 리노베이션을 한다면 에너지측면도 고려해 어필하는 전략으로 갈까? 등등 '난상토론' 끝에 스타벅스-공유오피스-하늘공원-캡슐&비지니스 호텔로 이어지는 프로그램으로 구성하기로 결론에 도달했었습니다. 여기서 제일 중요했던 것은 각 임차인이 섞여있을 때 시너지 효과를 낼 수 있냐?없냐? 였습니다. 이에 대한 발상은 사실 리테일에서 가져온 것이었습니다. 요즘 리테일 개발의 추세는 복합화(Complex)인데 그것을 오피스 빌딩에서는 실현할 수는 없나? 에 대한 발상에서 여기까지 저희의 프로그램까지 도달하게 되었습니다. 자세한 내용은 향후 업로드될 PT에 있으니 기억이 안나신다면 참고해주시길 바랍니다 :)

3-3 가상 프로젝트 - 분업 및 구체화

프로그램이 결정되었기에 누가 각 파트를 맡을 지 결정했습니다. 저희는 호텔 분석팀, 공유오피스 분석팀 그리고 투자분석팀으로 나누어서 프로젝트를 진행했었습니다. 저는 조장의 역할로 각 팀에 모두 참석해서 서로간의 의견을 조율하는 위치에서 임무를 수행했었습니다. 덕분에 3개의 카톡방을 번갈아가며 체크하다보니 정신적으로 피폐...해 지더군요. 한 팀이 조용해지면 한 팀에서 대화가 시작하는 무한의 순환이 반복되었습니다. ^0^

처음에는 진행속도가 조금 더뎠었습니다. 아무래도 어느 누구도 전문가가 아니다보니 각자 새로 공부해야할 내용들이 많았기 때문에 각 팀에서 결론까지 도출하는데 많은 시간이 걸렸습니다. 또 서로간의 워낙 많은 자료가 쏟아져 나오다보니 커뮤니케이션이 원활하지 못했던 측면도 있었습니다. 이 부분에 대해서는 조장에게 싫은 내색도 하지 않은 팀원들에게 고맙다는 말을 미리 전합니다.

후반부로 갈수록 각 팀에서 산출하는 결과물들이 엄청 많아지고 산출하는 속도가 굉장히 빨라졌었습니다. 마감 1주일 전은 정말 많은 고퀄리티의 자료들이 산출되기 시작해서 일일히 검토하는 제 입장에서는 기쁘기도 했지만 한편으로는 무섭기도 했었습니다. 제가 피곤하다는 이유로 자칫해서 짚고 넘어갈 점을 놓친다면 고생한 팀원들에게 큰 민폐가 되는 것이니까요. 이렇게 덜렁되는 조장을 옆에서 채찍질해준 팀원들이 정말 고마웠습니다.

3-4 가상 프로젝트 - Tools

프로젝트를 원활하게 진행하기 위해서는 커뮤니케이션 툴이 필수적으로 필요하다고 생각합니다. 저희는 크게 카카오톡, 드롭박스, 아이클라우드를 이용했었습니다.

• 카카오톡: 따로 언급할 필요없이 주된 의사소통 도구입니다. 저희 조는 각 팀별로 단톡방을 개설했었습니다. 저는 이 단톡방에 모두 들어가 있었습니다. 아! 물론 실물4조 전체 단톡방도 존재했었습니다.
• 드롭박스: 흔히 말하는 클라우드 서비스입니다. 저희는 각자가 찾고, 만든 모든 자료를 드롭박스에 올려서 서로 공유할 수 있는 시스템을 만들었습니다. 그 결과 모두가 모이는 자리에서 자료를 일일히 전송할 필요없이 드롭박스에서 바로바로 열어볼 수 있었습니다. PT만들때 필요한 자료도 바로바로 꺼내서 사용할 수 있었습니다.
• 아이클라우드: 조장의 권력을 남용한 좋은 사례입니다. (^_^) 저는 평소에 PT를 만들 때 각자가 따로따로 만들어서 나중에 합치는 일련의 과정을 별로 좋아하지 않았습니다. 하나의 파일에서 여러 사람이 동시에 실시간으로 작업할 수 있는 툴을 원했습니다. 그래서 자주 아이클라우드의 Keynote 라는 프로그램을 사용했습니다. Mac 을 사용하는 사람이라면 프로그램을 열면 편하겠지만 윈도우 사용자는 웹으로 편집이 가능하고 모든 내용이 실시간으로 반영됩니다. 제가 유일한 MacOS 사용자였기 협업을 위해서 강하게 어필했고 모두가 따라주었습니다. 팀원들에게 감사합니다. (참고: 파워포인트는 실시간 반영이 안되고 내용간 충돌이 심하게 일어나기에 반영하지 않았습니다. / 대체재: 구글Docs)

3-5. 가상 프로젝트 - 마감

우선 조장의 변태적인 디자인 가이드라인을 따라준 팀원들에게 고맙단 이야기를 하고 싶습니다. 아울러 꼬리에 꼬리를 무는 질문에 대해 서로 허심탄회하게 이야기해주어서 또 감사하다는 이야기를 이 글을 통해서 하고 싶습니다. 가끔은 서로 논쟁이 격해질때도 있지만 논쟁과 서로의 친목을 분리해 '다양성' 을 존중하기 위해 노력해준 팀원들에게 고맙습니다. 

아울러 귀찮을수도 있는 저희의 질문에 답해주시고 조언을 주신 분들께 이 글을 통해 감사 인사를 다시 한번 전합니다. 

4. 호프타임 및 명함

P&P 멘토링 클래스에는 수업뒤에 호프타임이 있습니다. 저는 개인적으로 수업 내용도 중요하지만 '호프타임' 도 굉장히 중요하다고 생각합니다. 자신을 알릴 수 있는 기회이고 다양한 이야기를 들을 수 있는 자리이기 때문이다. 그리고 치킨을 먹을 수 있어서 좋습니다. 이 자리에서 여러 선배님들의 이야기를 듣다보면 자신이 추구하고자 하는 방향이 어느정도 윤곽이 잡힙니다. 저같은 경우 처음에는 PM - Project Management 에 관심이 있었습니다만 최근에는 AM - Asset Management 에도 큰 관심을 가지고 있습니다. 그 이유는 저는 항상 이 도시가 더 좋게 만들어지기 위해서는 어떻게 해야할까? 라는 의문점을 가지고 살아갑니다. 이 의문점에 대한 답을 처음에는 Project Management 라고 결론내렸지만 지금은 Asset Management 에 속해있다면 자본이라는 힘을 이용해서 제가 추구하는 가치에 좀 더 다가갈 수 있다고 생각합니다. 물론 틀린 결론일수도 있지요. 그렇지만 여기서 제가 말씀드리고 싶은 것은 '호프타임' 을 통해서 자신의 생각을 좀 더 구체화할 수 있다는 점입니다. 

그리고 자신을 알리는 방법중에 하나로 '명함' 을 이야기하고 싶습니다. 멘토링 클래스가 중반을 지날 무렵, 김재윤 멘토님께서 명함을 만들어보라는 말씀하셨습니다. 저도 원래 여러 사람을 만나다보면 학생이었기 때문에 항상 명함을 받는 입장이어서 다소 민망?할때가 많았는데 이 클래스를 계기로 명함을 만들었습니다. 제 입장에서보면 저도 명함을 받으면서 제 명함도 드릴 수 있기에 손이 덜 민망한 측면도 있고 본인을 알릴 수 있는 하나의 루트이기 때문에 명함만드는데 보낸 시간이 아깝지 않습니다. 저는 여기서 단순한 명함은 싫었기 때문에 약간 다른 방식을 섞어보았습니다. 비슷한 형식으로 사용하는 이메일 서명이 글 마지막에 첨부되니 궁금하신 분들은 확인해보시기 바랍니다. :D

5. 결론

이번 방학이 멘토링 클래스덕분에 정말 보람있는 시간이었습니다. 무엇보다도 다양한 사람들, 업계 선배님들을 직접 만나서 이야기할 수 있는 시간이 있어서 좋았습니다. 학교에 남아있는 시간동안 열심히 공부하고 이번 멘토링 클래스를 기점으로 경력을 쌓아 매력있는 인재가 되어보도록 노력하는 계기가 되었습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^_^

다음 연재자로 저의 '달콤한 유혹' 에 이끌려 멘토링 클래스로 끌려온 실물4조 발표자 '드링킹요거트'을 지목합니다. 

원글: P&P 멘토링 클래스